法律解释与法律漏洞的填补

中国政法大学2002级法理学专业硕士研究生 姬晓红

前 言
法律规则是以高度抽象、概括的规范和概念的形式出现的，而规范和概念又是以文字的形式表达的。因此许多法学家认为自从有了成文法，就有了对法律的理解和解释活动。然对成文法的解释绝非一件易事。欲使成文法能够最大限度的释放其光芒，解释者不仅要解读法律规范和法律体系的各个层面，亦需要以犀利的目光直视和剖析纷繁复杂的社会现实以及自身的价值体系和理论框架，因此法律解释学以其实用性、技术性和知识性的特点作为法学的一个分支学科荣登历史的舞台，改变了以往将法律解释仅仅局限在简单的文本解释的情况，而将视野投向以司法适用中的规则和事实的互动关系为内容的深度阐释。本文作者通过阅读数本专家名作，对法律解释、法律漏洞以及法律漏洞的补充有了一个粗浅的认识，遂作此文。
一、法律解释
“法学之目的，实不应仅以研究成文法为己足，而应研究探寻居于指导地位之活生生的法律，据以论断成文法之善恶臧否”。 故法律解释的目的“并不在于单纯地理解既存的法律文本、解释法律规则，而在于在此基础上结合具体的个案事实，由法官得出有说服力的判决”。 也就是说法律解释的目光应驻足于现实中的成文法，同时应该兼顾法律的稳定性和法律的理想即公平、正义，最终使成文法的功能在司法中得到最大的发挥。我认为法律解释有广义和狭义之分。
（一）、狭义的法律解释
传统的法律解释亦即狭义的法律解释，是指当法律规定不明确的时候,以文义、体系、法意、比较、目的、合宪等解释方法，澄清法律疑义，使法律含义明确化、具体化、正确化。狭义的法律解释重在在文义的限度内探究立法者的意图，分为文义解释、体系解释、法意解释、比较解释、目的解释及合宪解释。文义解释是指依照法律条文的表面意思以及通常的使用方法所作的解释。其依据是法律规范属于社会规范，由于其针对的对象是社会的全体社会成员，因此除了个别的专业用语有其特有意义作解释外，应当以文句所具有的通常意义作解释。文义解释在法律解释上有其不可磨灭的意义，因为无视于法律条文就会使法律有名无实，法律也将失去其安定性。但是拘泥于文义解释，固步自封，奉法律文字为金科玉律，就会导致法律僵化，使法律成为“死法”。体系解释是指以法律条文在法律体系中的地位，即依其编章条款目的前后关联位置或相关法条的意思阐明规范意旨的解释方法。体系解释可以分为扩张解释、限缩解释、反对解释、当然解释四种。体系解释能够维护法律体系之一贯及概念用语的一致，在法律解释上确具价值。但是如果利用解释过于机械，拘泥于形式，就会忽略法律的实质目的。法意解释又称历史解释或沿革解释，是指通过探求立法者制定法律时的价值判断以及其作此价值判断所希望实践的目的来作解释。法意解释要参考立法过程中的一系列记录、文件、备忘录等，对立法者意思的理解不应为立法者当时之意思，而应为立法者处于今日所应有的意思。该解释具有“范畴性功能”，可划定文义解释的活动范围，使文义解释不至于离经叛道。比较解释是指参酌外国立法及判例学说，作为诠释本土法律的参考资料，以实践其规范目的的解释方法。比较解释并非仅比较多国的法律条文，且更多的是比较各国相关的判例学说，从而窥探法律的本意，进而适应时代的潮流。目的解释是以法律规范目的阐释法律疑义的方法。法律规范的目的在于维护整个法律秩序的体系性，个别规定和多数规定都受规范目的的支配。通过目的解释，各个法律条文间的不完整性、不完全性均能完整顺畅而且没有冲突。目的解释与法意解释的不同在于，前者从法律目的着眼，重在阐释法律的整体意旨，法意解释则从历史沿革的角度出发，重在探求个别规范的法律意旨。合宪解释是指以较高级别或宪法的意旨对位阶较低的法律规范意义解释的方法。这种解释方法意图通过实践位阶较高的法律规范的目的，使法律秩序井然有秩。
此外还有论理解释。“典型的法律解释是先依文义解释，而后再继以论理解释。非如此解释，为非典型的解释方法”。 论理解释又称社会学的解释，与体系解释相同，是以文义解释为基础的，当文义解释有多种结果时，为使法律条文明确化而使用的一种操作方法。论理解释与体系解释的区别在于“乃体系解释在确定文义的涵义时，需考虑法律条文间的各种关联关系，使条文的体系完整，不胜矛盾或冲突情事；而社会学的解释则偏重于社会效果的预测及其目的之考量”。 论理解释的这种社会效果的预测属于经验事实的探求，它以社会事实的调查为依据，具有科学性，符合时代潮流的需要。
（二）广义的法律解释
广义的法律解释不仅包括狭义的法律解释还包括法律补充。法律补充分为价值补充和法律漏洞补充两个部分。
1、价值补充
价值补充是指对不确定的法律概念及概括条款而言的一种解释方法。价值补充作为广义的法律解释存在的前提是法律是有价值目的取向的。也就是说“人类在这里利用规范追求某些目的，而这些目的又是基于某些（基本的）价值决定所选定。这些目的即（基本的）价值决定便是法律意旨所在。是故，法律解释应取向价值乃自明的道理。” 人类并非为有规范而作规范，而是为了以规范实现公平正义的要求。不确定的概念和概括条款在民法和刑法等实体法律中均有所体现。“法院就不确定的规范或概括条款予以价值补充，须适用社会上可以探知认识之客观伦理秩序、价值、规范及公平正义之原则，不能动用个人主观的法律感情。” 法官运用价值补充解释法律时，应对具体案件依照法律的精神、立法目的和实质的公平与以具体化，不可僵化。
2、法律漏洞补充
法律对于应规定的事项由于立法者的疏忽或情势变更，致就某一法律事实未规定或规定不清，且依狭义的法律解释又不足以使规范明确时，法官应探求法律规范目的对法律漏洞加以补充。这里的法律漏洞补充作为法律漏洞的一种补充方法，仅限定为在法律可能的文义之外和价值补充以外的补充。法律漏洞的补充从目的的角度将有利于权衡各个不同主体的利益，创造和维持共同生活的和平；从体系的角度讲，有利于清除秩序中的“体系违反”，使法律所追求的价值得到圆满地实现。
二、法律漏洞
“法律的功能在于帮助人类将正义实现在其共同生活上。所以只要一个生活事实正义地被评定为不属于法外空间的事项，亦即法律应予规范的事项，那么如果法律（A）对之无完全的规定或（B）对之所作的规定相互矛盾或（C）对之根本未作规范，不管法律对与它类似之案型是否作了规范或（D）对之作了不妥当的规范，则法律就该生活事实而言，便有漏洞存在。”
（一） 法律漏洞的产生有如下几个原因：
1、 立法者对所涉案型未予考虑或考虑得不够周详；
2、社会现象的日新月异，现行环境及其价值判断不断的发生变化，原有法律规定对现实不相适应；
3、立法者对于认识不成熟的问题不做规范，而有意让诸司法机关和学术界来逐步完成的事项。
（二）文献上有关法律漏洞的重要分类
1、有认知的漏洞和无认知的漏洞 　
这是针对立法者制定法律时对系争的规范的不圆满状态是否有所认识为标准的。如果立法者在制定法律时对系争法律规范的不圆满状态已经有所认知，但是立法者唯恐操之过急会使法律规范对系争案型作出不成熟的规范进而妨碍法律的进化，而让诸司法机关在学术界的支持下逐步完成的法律漏洞属于有认知的法律漏洞。反之如果由于立法者思虑不周，对应予规范的事实未予规范或未完全规范或者规范有矛盾，则这种漏洞为无认知的法律漏洞。无论是认知的漏洞还是无认知的法律漏洞，都是立法者在立法时就已经存在的，因此均称为“自始的法律漏洞”。
2、自始的法律漏洞和嗣后的法律漏洞
这是以系争的法律漏洞是在系争的法律制定时存在还是在制定之后存在为标准的。立法者制定法律时就已经存在的法律漏洞为自始的法律漏洞；如果制定法律时系争的法律漏洞并不存在，但是随着社会政治、经济、文化、技术、伦理价值观念或其他事实的变迁而发生的漏洞为嗣后的法律漏洞。
3、部分法律漏洞和全部法律漏洞
这是以对认为有必要规范的问题是否完全被规范为标准所作的分类。如果对被判断为有必要规范的问题完全没有规范则为全部漏洞；如果虽已经作了相应的规范，但是规范的不完整的则为部分漏洞。
4、真正的漏洞和不真正的漏洞
真正的漏洞是指对法律应当予以规范的案型根本就未加以规范；而不真正的漏洞是指对应当予以规范的案型虽有所规范但是规范的并不适当，具体表现为其规范的过于宽泛，未对一般规范作适当的限制。这一用语在法学上已经被运用得过滥，并常不指称同一之内容，以至于在法学上已失其传达消息的能力。
5、明显的漏洞和隐藏的漏洞
如果法律对依该规范的意旨应当予以规范的行为未加以规范，则为明显的法律漏洞；如果法律对应当予以规范的案型虽然加以规范，但是却未对该案型的特别情形在规范上加以考虑并相应地予以特别规定，则这种应有而未有的特别规定就是隐藏的法律漏洞。这种类型的划分是被相对的确定下来的，其划分的标准是看它的发生是否因对一个相对的一般规定的应存在而不存在的限制来定的。
6、禁止拒绝审判式漏洞、目的漏洞及原则的或价值的漏洞
禁止拒绝审判式漏洞是指法律提出一个法律问题，但却没有给出相应的答案，它的特征在于一个生活事实被确定于法定空间，法律应当予以规范，法院也应当予以审判，但是事实上实证法中却没有相应规范支持。目的漏洞是指禁止拒绝审判式漏洞以外的基于法律的目的所要求的法律的补充。这种漏洞通过类推适用、举轻以明重、举重以明轻、目的性限缩、目的性扩张等被认定。原则的或价值的漏洞是指某一法律原则或法律价值已经被证明为现行法律秩序的一部分，但是实证法中却未获得足够的具体化。
三、法律漏洞的填补
本文将法律漏洞定位为法律没有完全规定或对之规定相互矛盾或完全未作规定。对法律漏洞中无完全规定或规定有矛盾的事项，采取狭义的法律解释的方法予以填补；对法律完全没有予以规范的事项，则应采取法律补充的方式予以补充。
（一）关于法律漏洞的性质，黄茂荣先生在其《法学方法与现代民法》中将其界定为“（一）法律解释活动的继续；（二）造法的尝试”。具体言之：
1、法律解释活动的继续
作者认为此“法律解释活动”为本文所说的狭义法律解释活动，这种法律解释活动在法律“可能的文义”范围内位置；而法律补充是狭义的法律解释活动的继续，是在法律“可能的文义”范围外对法律所作的填补，是对狭义的法律解释活动的继续和深化。法律补充在法律生活中的作用体现在：其一，法院通过裁判对不适当的法律解释进行变更，使其符合成文法的立法意旨；其二，在根据狭义的法律解释仍然会有多重意思理解时，通过法律补充确定该法律解释的具体意义，从而排除原有法律解释的不确定性。
2、造法的尝试
杨仁寿先生在其所作的《法学方法论》中，认为“漏洞补充一言以蔽之，实即‘法官造法’，此在英美法系国家殆视为当然，在大陆法系国家，其判例的效力虽不若英美各国所具权威，为无可否认，其亦具造法的功能”。 而黄茂荣先生在其所著《法学方法与现代民法》中则认为法官所作之法律补充只是造法的一种尝试。本文采后一观点。其理由为：（1）法官所作的法律补充是其司法权的行使，追求的是个案的公正。也就是说“法官所作的法律补充的功能是将裁判存于具体案件的争执，而不是为与该案件相同的案型补充的制定一个一般的规范”。 （2）当一个裁判被选为判例时，并不使存在于判例中的法律见解取得法律的地位，当然不具有强制的规范效力。判例先例中的法律见解在规范上的意义反映在法院的裁判上是法院对其的斟酌义务，而非遵循义务。（3）当一个判例中的法律见解不正确时，法院可以直接依据其职权在新判例中予以变更；然而认为法律规定不正确时，法院通常不能直接予以修正。综上所述，法院所作的法律补充只是造法的尝试而非直接的造法。“由法院之造法的尝试所表现出来的‘判决先例中之法律见解’将来可能通过惯行的形成，即一般的法律确信的产生而转化为习惯法，但也可能或早或迟地被抛弃” 。
（二）法律补充对法律漏洞的填补方法主要有四种，即类推适用、目的性限缩、目的性扩张以及创造性的补充。具体言之：
1、类推适用
类推适用系基于平等原则，以“相类似之案件，应为相同之处理” 为法理依据，亦即将法律的明文规定适用到虽没有法律直接规定，但其法律的重要特征与该法律明文相同的类型。
依据德国学者库德格在《法律上逻辑》一书，类推适用的运用具有三个特点。日本学者碧海纯一另外加了一个特点，共计四个特点。兹详述如下：（1）类推适用是间接推论的一种，用一般三段论理论表示为：M是P(大前提)，S类似M（小前提），故S是P(结论)。在此推论中，必须经由“S类似M”这一命题穿针引线才能成功地完成S是P的结论。（2）类推适用是“特殊到特殊”和“个别到个别”的推论。它不同与演绎和归纳推理，其前提必须是“个别”或“特殊”的命题，不能是一般的命题。因此其大前提不能为“凡M都是P”，因为M只是一个特殊的命题。（3）类推适用所获得的结论并非是绝对可靠的，一般的三段论推理中如果前提为真，则结论莫不为真，但是由于类推适用中的三段论推理中的大前提只是一个“个别”或“特殊”的命题，且类推适用的基础又涉及人的价值判断，因此其所得到的只是一个不太确实的结论而已，有时甚至会导出错误的结论。（4）类推适用是基于“类似性质”或“类似关系”所得出的推论。依“类似关系”所为经验科学上的类推恒要求结论具有“真实性”，而根据“类似性质”所为法学上的类推适用，则重在结论的“妥当性”，至于推理结论的真或假则在所不问。
2、目的性限缩
目的性限缩仍然是基于平等的原则，所不同的是其以“不同之案型应为不同之处理”为法理依据。意即法律文义所涵盖的案型相较于立法意旨而言过于宽广，为了消除这种缺失，则对该文义所涵盖的案型类型化，然后将与该立法意旨不符的部分排除于其所适用的范围之外。目的性限缩与限制解释的区别在于限缩的程度是否损及文义的核心。如果已经损及文义的核心则为目的性限缩，如果没有损及文义的核心，则为限制解释。关于目的性限缩在逻辑上应当注意以下几点：（1）目的性限缩属于间接推理的一种，其逻辑命题的形式为：凡M都是P（大前提），M1非M（小前提），故M1非P（结论）。（2）目的性限缩的推论是演绎式推理而非归纳推理，也就是说其推理的过程是从一般到特殊。（3）目的性限缩是以规范的意旨为考量的，也就是说其视法律目的将案型分类，将不符合规范意旨的予以剔除。（4）目的性限缩作为法律漏洞的补充方法有利于被告，在刑法中亦可使用。
3、目的性扩张
吉林省吉林市人大常委会


吉林市城镇国有土地有偿使用条例
吉林市人大常委会
吉林市人民代表大会常务委员会公告第95号


（吉林市第十二届人民代表大会委员会第21次会议于2000年9月27日通过，经吉林省第九届人民代表大会常务委员会第20次会议于2000年11月24日批准）

第一章 总则
第一条 为了加强城镇国有土地管理，保护和合理利用土地，促进城市建设和社会经济发展，根据有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本条例。
第二条 凡本市城镇范围内国有土地的有偿使用和管理，均适用于本条例。
第三条 本市城镇范围内的国有土地，除国家机关办公用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地和安居工程、经济适用住房、集资合作建房、教师住房等普通住宅建设用地以及法律、法规规定可以批准划拨使用的以外，无论是新增建设用地，还是原有划拨土地，一律实行有偿使用。
第四条 市、县（市）土地行政主管部门统一主管辖区内的国有土地有偿使用工作，并依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止活动进行监督检查。
第五条 市、县（市）人民政府依据省人民政府公布的区域性指导地价，制定本行政区域内城镇基准地价和出让金、租金收取标准，并定期公布。
土地使用权出让金和租金全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。
第六条 通过出让或者租赁等方式依法取得的土地使用权在合同约定的使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。

第二章 国有土地使用权出让
第七条 土地使用权出让，是指市、县（市）人民政府将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
第八条 出让地块的位置、面积、用途、年限和其他条件，由土地行政主管部门会同规划、建设管理和房产管理部门共同拟定方案，按审批权限报经批准后，由市或县（市）土地行政主管部门组织实施。
第九条 土地使用权出让，应签订出让合同。出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则，由市或县（市）土地行政主管部门与土地使用者签订。
第十条 对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须通过出让方式取得土地使用权。
第十一条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或者其他用地50年。
第十二条 土地使用权出让，采取招标、拍卖、协议方式进行。
对一、二级地段的土地使用权出让，必须采取招标、拍卖方式进行。
第十三条 招标出让须按下列规定办理：
（一）由土地行政主管部门于截标前30日发布招标公告，公布出让地块的位置、面积、用途、使用年限、用地规划要求和招标的时间、地点及有关资料，或者直接向投标对象发出邀请招标通知书；
（二）投标者应在规定时间内投标；
（三）土地行政主管部门会同有关部门组成评标小组，对有效标书进行评审，决定中标者后，由土地行政主管部门向中标者和未中标者分别发出通知书；
（四）中标者接到中标通知书后15日内到土地行政主管部门签订土地使用权出让合同；
（五）中标者按合同约定缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。
第十四条 拍卖出让须按下列规定办理：
（一）由土地行政主管部门发布拍卖公告，公布出让地块的位置、面积、现状、使用年限、用途、用地规划要求和拍卖的时间、地点及报名时间、地点；
（二）参加竟买者，在规定的时间内持有效证件报名，索取“竟买须知”、“土地使用规则”等文件资料；
（三）土地行政主管部门按照拍卖文件要求对竟买者资格进行审查，符合条件的发给竟买资格证书和应价牌；
（四）由土地行政主管部门主持拍卖，并与土地使用权获得者当场签订出让合同并经公证，由土地使用者向土地行政主管部门支付土地使用权出让金总额20％的定金；
（五）土地使用权获得者按合同约定缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。
第十五条 协议出让须按下列规定办理：
（一）土地使用者向土地行政主管部门提出书面用地申请，并递交有关资料证明和文件；
（二）土地行政主管部门对土地使用者提交的申请、文件等进行审查论证，并于15日内作出答复；
（三）土地行政主管部门与土地使用者协商达成协议后，双方签订土地使用权出让合同，并由土地使用者向土地行政主管部门预交土地使用权出让金总额20％的定金；
（四）土地使用者须按合同约定缴纳全部土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。
第十六条 竞、投（买）者按规定招标、拍卖获得土地使用权的，凭签订的国有土地使用权出让合同向有关部门申办基建立项和房地产开发等有关手续。
第十七条 土地使用权招标成交后，中标者不按规定期限签订出让合同的，撤销中标资格。
土地使用者未按土地使用权出让合同约定的期限支付全部出让金的，出让土地使用权的土地行政主管部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十八条 土地使用权的出让金标准和底价，不得低于市、县（市）人民政府定期公布的基准地价。
第十九条 土地行政主管部门应按合同约定，提供已出让使用权的土地。未按合同约定提供土地的，土地使用者有权解除合同，并可依法请求违约赔偿。
土地使用者应按合同约定，开发、经营、利用土地。未按合同约定使用土地的，出让土地使用者的市或县（市）土地管理部门有权解除合同，无偿收回土地使用权。
第二十条 土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途的，须提出申请并经土地行政主管部门和城市规划部门批准，依照本条例重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第二十一条 土地使用权出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用者及其地上建筑物、其他附着物所有权由政府无偿取得，土地使用者应在土地使用权出让届满后30日内到土地行政主管部门交回土地使用证，并到房产管理部门办理房产权的注销登记。
第二十二条 土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者可以申请续期，需要续期的，应在届满前6个月内，向出让方提出申请，并依据本条例的规定重新签订出让合同，支付出让金并办理登记手续。
第二十三条 对土地使用者依法取得的土地使用权，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，政府可依据法律程序提前收回，对需要提前收回的，应在收回前由土地行政主管部门通知土地使用者，并根据土地使用者已使用土地的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。
提前收回土地使用权的具体办法和补偿标准，由吉林市人民政府制定。

第三章 国有土地租赁
第二十四条 国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
第二十五条 因发生土地转让、场地出租、企业改制、原划拨的经营性用地和改变土地用途后依法应有偿使用的，可实行租赁。
第二十六条 国有土地租赁，可采取招标、拍卖或者协议的方式。
第一、二级地段的土地使用权租赁，必须采取招标、拍卖的方式进行。
采取协议租赁国有土地的租金，不得低于租赁底价和政府公布的基准地价折算的最低租金标准。
第二十七条 国有土地租赁，可根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。短期租赁年限一般不超过5年；长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律、法规规定的同类用途土地出让的最高年限。
临时建筑用地的租赁期限不得超过规划批准期限。
第二十八条 租赁国有土地，应由土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同，并按审批权限办理土地租赁审批手续，进行土地登记。
租赁合同应包括出租土地的市或县（市）土地管理部门、承租土地的土地使用者、租赁的用地位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和方式、土地租金标准调整的时间和幅度、出租土地的土地行政主管部门和承租土地的土地使用者的权利与义务等。
第二十九条 土地租金，自合同签订之日起，按合同约定计缴。
第三十条 因社会公共利益的需要，政府依照法律程序提前收回承租土地使用权的，应在收回前由土地行政主管部门以书面形式通知土地使用者，同时在租赁地块范围内进行公告，并对土地使用者给予相应补偿。
第三十一条 承租土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。土地使用者应提前60日提出申请，续签租赁合同；也可根据需要优先申请改办出让手续，改办出让的最高年限为法定出让最高年限减去已租赁的年限。
未申请续期或者申请续期未获批准的，承租土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权由政府依法无偿收回，并可要求土地使用者拆除地上建筑物、其他附着物，恢复土地原状。
第三十二条 土地使用者未按合同约定使用土地，或未经土地行政主管部门同意转让转租，或不按合同约定交纳土地租金的，土地行政主管部门可解除合同，依法收回承租土地使用权。

第四章 土地使用权转让
第三十三条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第三十四条 土地使用权转让须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让或者租赁合同书；
（二）有国有土地使用证书和地上建筑物、其他附着物产权证明；
（三）按土地使用权出让或者租赁合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；
（四）通过出让方式取得的土地使用权，已投入的开发建设资金达到土地开发建设总金额的25％以上；通过租赁方式取得的土地使用权，按合的约定足额交纳租金。
第三十五条 土地使用权转让，须按下列规定办理：
（一）由转让人提出申请；
（二）由转让双方签订转让合同；
（三）转让双方在合同签订后15日内，持有关证件到土地行政主管部门办理土地使用权变更登记，由受让人交纳变更登记费，换领国有土地使用证。
第三十六条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同登记文件所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时（作为动产转让的除外），其使用范围内的土地使用权随之转让。
土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让或者租赁合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第三十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让或者租赁合同约定的土地用途的，依照本条例重新办理土地使用权出让或者租赁手续，相应调整土地使用权出让金或者租金。

第五章 土地使用权出租
第三十八条 土地使用权出租，是指土地使用者通过出让或者租赁方式取得土地使用权后，出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十九条 土地使用权出租须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让或者租赁合同书；
（二）有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明；
（三）按土地使用权出让或者租赁合同约定的期限和条件投资、开发、利用土地；
（四）按土地使用权出让或者租赁合同约定足额交纳土地使用权出让金或者租金。
第四十条 土地使用权出租须按下列规定办理：
（一）由出租人提出申请；
（二）由出租人与承租人签订出租合同；
（三）出租人与承租人在合同签订后15日内，持有关证件到土地行政主管部门办理土地使用权登记手续，领取他项权利证明书。
第四十一条 土地使用权出租时，地上建筑物、其他附着物随之出租；地上建筑物、其他附着物出租时，其使用范围内的土地使用权随之出租。

第六章 土地使用权抵押
第四十二条 土地使用权抵押是指以土地出让、租赁或者转让方式取得土地使用权的土地使用者，作为债务人将土地使用权及地上建筑物、其他附着物抵押给债权人的债务担保行为。
第四十三条 土地使用权抵押须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让、租赁或者转让合同书；
（二）有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明；
（三）抵押年限不得超过原出让、租赁或者转让合同约定的年限；
（四）抵押人必须履行土地使用权出让、租赁或者转让合同。
第四十四条 土地使用权抵押须按下列规定办理：
（一）由抵押人提出申请；
（二）由抵押双方签订抵押合同，并经公证机关公证；
（三）抵押合同签订后15日内，抵押双方持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、身份证件共同到土地行政主管部门办理土地使用权抵押登记。
第四十五条 土地使用权抵押时，地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第四十六条 抵押人到期未能履行债务或抵押期间宣告解散、破产或者抵押人死亡且无继承人的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的约定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
因处分抵押财产而取得土地使用权的，按本条例第三十五条规定办理。
第四十七条 抵押行为因债务清偿或者其他原因而终止，抵押人与抵押权人双方应在行为终止之日起15日内到房产管理部门和土地行政主管部门办理注销抵押的有关手续。未按期办理的，视为非法转让土地。

第七章 划拨土地使用权转为有偿使用的管理
第四十八条 划拨土地使用权，是指土地使用者通过各种方式，依法无偿取得的国有土地使用权。
划拨土地使用权必须经过出让、租赁、方可转让、出租、抵押。
第四十九条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须符合下列条件：
（一）土地使用者为公民、法人或者其他组织；
（二）持有国有土地使用证；
（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
（四）依照本条例的规定签订土地使用权出让或者租赁合同，向政府交付土地使用权出让金或者租金。
第五十条 转让、出租、抵押划拨土地使用权的，按前条第四项补交出让金或者租金后，分别依照本条例第四章、第五章、第六章的规定办理。
转让划拨土地使用权的，经依法批准后由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金；出租划拨土地使用权的，经依法批准后由出租方办理出让或者租赁手续，缴纳土地使用权出让金或者租金。
未按上述规定办理手续的，房产管理部门不予办理房屋及地上建筑物、其他附着物交易手续。
第五十一条 经批准转让、出租、抵押划拨土地使用权，补交出让金的，可按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％；补交租金的，租金标准可按政府定期公布的划拨用地年租金标准执行。
第五十二条 以划拨土地使用权作价入股与其他单位或者个人联建房屋、兴办企业，以房屋作为条件与其他单位、个人合资、合作从事经营性活动、以及利用地上建筑物自营或者出租给他人从事经营性活动，须按本条例的规定补办土地使用权出让或者租赁手续，补交土地使用权出让金或者租金。
经营者应持国有土地使用证、平面位置图和工商营业执照等有关证件，到土地行政主管部门补办土地使用权出让或者租赁以及变更登记手续。
划拨土地使用权用于经营性用地，原土地使用权人与经营者为一体或无土地经济利益关系的，由经营者缴纳土地租金。
第五十三条 政府鼓励已取得划拨土地使用权的土地使用者，将闲置土地交还政府，由政府出让。政府可从出让所获收益中返给交还土地的土地使用者不高于60％的奖励。
第五十四条 因临时占用国有土地的，须到土地行政主管部门办理临时用地审批手续，领取临时用地许可证，并签订短期租赁合同，缴纳租金。未领取临时用地许可证、签订租赁合同的，工商部门不予办理营业执照。
第五十五条 因住宅买卖涉及划拨土地使用权转移的，购房者应到土地行政主管部门补办土地使用权出让手续，按不低于标定地价10％的标准补交出让金。未补办土地使用权出让手续的，房产管理部门不予办理房屋产权变更登记。
第五十六条 对以划拨方式取得土地使用权的城镇私有住宅用地，转让、出租、抵押或者改变用途，用于经营性用地的，应按本条例规定补办土地使用权出让或者租赁手续，缴纳土地使用权出让金或者租金。

第八章 法律责任
第五十七条 违反本条例规定，拒不办理土地登记或者变更登记手续的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期办理。
第五十八条 违反本条例规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用城镇国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门依法处罚，对违反土地利用总体规划的，限其拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处以占用土地每平方米3元以上30元以下的罚款。
对非法占地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十九条 无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用城镇国有土地的，超越批准权限非法批准占用城镇国有土地的，或者违反本条例规定的程序批准使用城镇国有土地的，其批准文件无效，对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
非法批准使用的城镇国有土地应收回，有关当事人在限其内拒不归还的，按非法占用土地论处。
第六十条 违反本条例规定，非转让城镇国有土地使用权的，对转让方没收非法所得，并处非法所得50％以下罚款；对受让方依据本条例规定按非法占用土地论处。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十一条 违反本条例规定，非法出租城镇国有土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期补办有关手续；逾期不办理的，可按该地年租金的5％－20％处以罚款。
第六十二条 违反本条例规定，非法抵押城镇国有土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期补办有关手续；逾期不办理的，对抵押双方处以抵押额的20％以下的罚款。
第六十三条 违反本条例规定，非法以城镇国有土地使用权作价出资（入股）的，依据本条例规定按非法转让城镇国有土地论处。
第六十四条 依法回收城镇国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准用途使用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以非法占用土地每平方米10元以上30元以下的罚款。
第六十五条 任何单位、个人拖延交纳按本条例规定处以罚款和收取规费的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期交纳；逾期不交纳的，可处以每日罚款总额3％和规费总额3‰的滞纳金。拒不缴纳的，申请人民法院强制执行。

第九章 附则
第六十六条 本条例由吉林市人大常委会负责解释。
第六十七条 本条例自发布之日起施行。


2000年12月14日