您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题/武志国

时间:2024-07-10 07:31:59 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8016
下载地址: 点击此处下载
浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


  一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位,业主对此享有共有和管理的权利,包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

(一)约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值,房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为:“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有;小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

(二)约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益,但是也存在一定的负面影响:首先,前述约定会使待销售的商品房增加了负担,某种程度会降低其销售的吸引力。其次,通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题,即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益,可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益,或发生业主拒交物业费等纠纷,最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

(三)约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为,实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为,本质上应是一种租赁关系,是债权安排,而不宜认定为权益保留,权益保留更容易被抵触和否定。

(四)约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分,但其收益权可以让与,一般情况下,应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是,上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险:

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中,商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ,中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响,但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定:“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订,并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件,包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分,业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权,可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款,并不导致合同条款的无效,属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准,只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有,单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此,房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前,与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中,房地产开发企业与每一个业主作相同的约定,理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

(四)约定的完善

深圳市人民政府印发《深圳市文化产业发展专项资金管理暂行办法》的通知

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府印发《深圳市文化产业发展专项资金管理暂行办法》的通知
(2005年12月28日)

深府〔2005〕220号

   《深圳市文化产业发展专项资金管理暂行办法》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

深圳市文化产业发展专项资金管理暂行办法

第一章 总则

   第一条为实施市委市政府“文化立市”的战略,大力发展文化产业,根据《国务院办公厅关于印发文化体制改革试点中支持文化产业发展和经营性文化事业单位转制为企业的两个规定的通知》(国办发〔2003〕105号)和广东省人民政府办公厅《关于贯彻〈国务院办公厅关于印发文化体制改革试点中支持文化产业发展和经营性文化事业单位转制为企业的两个规定的通知〉的意见》(粤府办〔2004〕62号)、《深圳市文化发展规划纲要(2005年—2010年)》、《深圳市文化产业发展规划(2006年—2010年)》的精神,设立深圳市文化产业发展专项资金(以下简称专项资金)。
   为加强对专项资金的管理,提高财政资金的使用效益,根据国家和省、市的有关规定,结合我市实际,制定本暂行办法。
   第二条“十一五”期间,由市财政从市产业发展资金中安排专项资金总额3亿元,纳入每年的市财政预算。
   第三条专项资金的管理和使用坚持“公开、公平、公正”的原则,实行“企业申报、专家评审、社会公示、政府决策、绩效评价”的管理模式。

第二章 管理职责及分工

   第四条市文化产业发展办公室是专项资金的管理部门,市财政局是专项资金的监管部门。
   第五条市文化产业发展办公室职责:
   (一)根据我市社会经济发展情况和文化产业发展规划,向市财政局提出专项资金年度使用计划以及分项预算;
   (二)编制年度决算;
   (三)编制年度资助指南,受理资助申请,组织对资助申请单位的考察、专家评审和社会公示,负责专项资金项目库的管理;
   (四)会同市财政局下达专项资金年度使用计划,负责专项资金的日常管理,负责建立资助企业和资助项目的档案并进行管理;
   (五)负责组织项目的验收,并对资助项目和被资助企业进行绩效评价;
   (六)会同市财政局制定专项资金有关管理细则和操作规程。
   第六条市财政局职责:
   (一)审批专项资金年度使用计划、专项资金年度支出结构、专项资金年度决算;
   (二)会同市文化产业发展办公室下达专项资金年度使用计划,办理资助资金拨款;
   (三)监督检查专项资金的管理和使用情况;
   (四)参与制定专项资金有关管理细则和操作规程。
   第七条资金使用单位责任:
   (一)编制项目投资预算;
   (二)落实项目实施条件和配套资金;
   (三)对获得的资助资金进行财务管理和会计核算;
   (四)接受有关部门对专项资金使用情况的监督检查和审计;
   (五)按要求提供资助资金使用情况和项目执行情况的报告以及有关财务报表。
  第八条成立“深圳市文化产业发展专项资金专家评审委员会”(以下简称评委会)。评委会是本专项资金的专家顾问组织,主要成员由我市文化产业领域的知名专家、学者和企业家组成。其主要职能是为专项资金的资助、管理和决策提供咨询、论证和资助项目评审意见。评委会按照相对独立、封闭操作的原则进行评审。

第三章 资助对象、资助方式及支出结构

   第九条专项资金主要用于支持符合国家规定和列入我市产业目录的文化产业门类,重点扶持我市鼓励优先发展的、有竞争优势的文化产业门类。专项资金主要资助以下对象:
   (一)文化产业基地,包括经市政府批准设立的市级文化产业孵化基地、文化产业聚集基地和教学培训基地,以及我市国家级、省级等各类文化产业基地;
   (二)经市文化产业发展办公室认定的,在深圳市注册、具有独立法人资格并从事文化产业开发、生产经营和中介活动的企业;
   (三)经市政府批准的的其他资助对象。
   第十条有下列情形之一的,专项资金不予资助:
   (一)知识产权有争议的项目;
   (二)已经获得市政府投资或我市其他财政性专项资金资助的项目;
   (三)申请单位因其违法行为被执法部门依法处罚未满2年的;
   (四)申请单位违反本办法规定,正在接受有关部门调查的。
   第十一条专项资金采取银行贷款贴息、配套资助、奖励、项目补贴等四种资助方式。其中,项目补贴只适用于对文化产业基地的资助;银行贷款贴息、配套资助和奖励则只适用于对企业的资助。
   原则上按照以下支出结构安排专项资金年度使用计划:
   专项资金的15%用于对文化产业基地的项目补贴;85%用于对企业的扶持,银行贷款贴息、配套资助和奖励三种方式分别占对企业扶持资金总量的40%、20%和40%。
   为体现重点扶持的原则,对重点扶持企业的资助要占企业扶持资金总量的65%以上。

第四章 资助条件及标准

   第十二条文化产业基地的项目补贴包括对市级及以上文化产业基地内的公共技术服务平台建设项目补贴;对入驻市级以上文化产业孵化基地的企业给予房租补贴;对孵化基地和教学培训基地的资金扶持或奖励。对文化产业基地的资助条件及标准:
   (一)市级及以上文化产业基地须经市政府批准,国家级和省级文化产业基地须经国家、省主管部门的批准,且均通过市文化产业发展办公室验收或认证;
   (二)市级及以上文化产业基地内公共技术服务平台建设项目申请资助的,必须获得市文化产业发展办公室的立项批准,且按照“建设方投资为主、专项资金扶持为辅”的原则,落实建设方资金来源,每个市级以上文化产业基地只能一次性申请一个项目,每个项目资助金额控制在该项目实际总投资的10%以内,原则上最高不超过300万元;
   (三)对进入市级及以上文化产业孵化基地的企业,从其入驻起3年内每年给予生产性用房适当房租补贴;
   (四)经市文化产业发展办公室评审认定,对新兴孵化基地和教学培训基地给予相应的资金扶持或奖励,原则上最高不超过100万元。
   第十三条对企业资助的条件和标准:
   (一)贴息:申请银行贷款贴息资助的,其贷款必须用于企业的主营业务且获得贷款的时间必须在其申请之日的前1年内。贴息金额以企业实际已支付的银行贷款利息为依据确定,非重点扶持企业贴息额度原则上最高不超过30万元;重点扶持企业贴息额度原则上最高不超过100万元。
   (二)配套资助:由市文化产业发展办公室推荐并获得国家、广东省文化产业发展专项资金资助的重点扶持企业,可参照相应的资助标准,并根据获得资助项目的情况给予适当的配套资助。
   (三)奖励:对成长性好,业绩突出的企业,按以下规定给予奖励:
   1.对于重点扶持的企业,从被认定之日起的5年内,企业申报前3年的税收指标平均年增长率达到或超过15%的,则以上1年该企业实际缴纳和减免的全部税额为基数,按其新增额的50%给予奖励,原则上最高不超过200万元;
   2.对于非重点扶持的企业,从被认定之日起的3年内,企业申报前3年的税收指标平均年增长率达到或超过10%的,则以上1年该企业实际缴纳和减免的全部税额为基数,按其新增额的50%给予奖励,原则上最高不超过50万元;
   3.鼓励我市原创动漫影视作品的播出和出版发行。
   对在深圳电视台播出的原创动漫影视作品,按每分钟二维500元、三维1000元标准,给予原创企业一次性奖励,原则上最高不超过100万元;在中央电视台播出的,按每分钟二维1000元、三维2000元标准,给予原创企业一次性奖励,原则上最高不超过200万元;对国家级、广东省以及我市的出版发行单位出版发行我市原创动漫影视作品的,按其年度发行销售收入的5%—10%给予奖励,原则上最高不超过100万元。
   对获得重要国际奖项和国家、省级评奖奖励的我市原创动漫影视作品,按所获奖励标准给予奖励。

第五章 资助申报及审批

   第十四条资助申请由市文化产业发展办公室常年受理。每年年初由市文化产业发展办公室公布资助申报指南,明确申请资助所需的材料以及材料制作的标准,并印发有关的申请表格。
   第十五条市文化产业发展办公室负责组织专家对资助申请进行评审,并负责组织有关人员对资助申请对象进行实地考察。通过专家评审和实地考察的,资助申请才能进入专项资金项目库。
   专项资金项目库由市文化产业发展办公室负责管理。
   第十六条专项资金的审批程序:
   (一)市文化产业发展办公室对已经进入专项资金项目库中的资助申请进行审核,按照急重缓轻的顺序,提出资金安排的初步意见;
   (二)市文化产业发展办公室将资金安排的初步意见送市财政局进行复核审批;
   (三)市财政局批准后,资助计划由市文化产业发展办公室通过新闻媒体向社会公示5个工作日;
   (四)根据公示结果,市文化产业发展办公室会同市财政局联合下达资金资助计划;
   (五)除贴息外,获批准的资助申请人与市文化产业发展办公室签署《深圳市文化产业发展专项资金使用合同》(以下简称合同);
   (六)市财政局按照合同的有关规定办理拨款手续。

第六章 资金使用及项目管理

   第十七条除贴息外,专项资金使用单位所取得的资助资金,采取专用帐户、封闭管理的方式进行管理。
   专项资金使用单位与市文化产业发展办公室签订合同后,必须在指定的监管银行开设专用帐户。市财政局按合同的有关规定,将资助资金拨入专用帐户。
   监管银行由市财政局负责审定。市财政局应定期对监管银行进行考核。
   第十八条市文化产业发展办公室应当会同监管银行对专项资金使用单位提出的资金使用申请进行审查,发现超出合同规定使用资金或改变资金用途的,市文化产业发展办公室可授权监管银行拒付。
   第十九条专项资金使用单位要按照国家有关财务制度的规定和合同的有关要求,加强对专项资金的管理,并实行单独核算,符合政府采购条例要求的,应办理政府采购有关手续。
   专项资金使用单位应当按照以下规定使用专项资金:
   (一)市级及以上文化产业基地内公共技术服务平台建设的项目补贴资金,必须全部用于购置与项目有关的计算机软硬件设备以及其他的仪器设备;
第二十条市级及以上文化产业基地的资助项目因故终止,项目承担单位应当报告市文化产业发展办公室,经核准后,将剩余资金归还市财政局,剩余资产按照国家有关规定处置。
  

   (二)企业所获得的配套资助资金,应当按国家和广东省有关部门所规定的资金开支范围使用;
   (三)企业所获得的奖励资金,应全部用于本企业的研发支出。   
第七章 监督和检查

   第二十一条专项资金使用单位应当按照有关要求及时报送年度资助资金使用情况和项目执行情况的总结报告,市文化产业发展办公室汇总后抄送市财政局。
   第二十二条市文化产业发展办公室应定期对市级及以上文化产业基地的资助项目以及企业所取得配套资助项目(以下简称项目)的执行情况以及资金使用情况进行专项检查,并将专项检查的情况及时书面报送市财政局。
   市财政局应对专项资金的管理和使用情况进行重点检查,并将重点检查情况书面反馈给市文化产业发展办公室。
   项目完成后,市文化产业发展办公室应及时对项目进行验收,并将项目验收情况书面报送市财政局。
   第二十三条市文化产业发展办公室负责对被资助企业以及已经验收的项目进行绩效评价,并将绩效评价情况书面送市财政局。绩效评价结果将作为资助申请人再次申请资助的重要评审依据。
   市财政局负责对上年度专项资金的整体使用情况进行绩效评价,并将绩效评价情况书面向市政府报告。绩效评价结果将作为安排年度预算的重要依据。
   第二十四条对于违反财经纪律,虚报、冒领、截留、挪用、挤占专项资金的行为,由市财政局责令改正,同时按照《财政违法行为处罚处分条例》规定的权限由市财政、审计、监察机关进行处理、处分或处罚。构成犯罪的,依法移交司法机关处理。
   对存在前款违规行为的单位,市文化产业发展办公室3年内不受理其资助申请,并将受资助单位及责任人列入不诚信名单。
   受委托的社会中介机构在项目和经费的评审、评估和审计过程中,存在弄虚作假、隐瞒事实真相、与专项资金申请单位串通作弊等行为并出具相关报告的,由市文化产业发展办公室取消其项目和经费的评审、评估和审计资格。同时市财政局按照《会计法》、《注册会计师法》和《深圳经济特区注册会计师条例》等有关法律、法规对相关单位和责任人进行处罚。社会中介机构提供虚假审计报告,造成专项资金损失的,依法追究法律责任。
   第二十五条参与评审、评估的咨询专家利用评审、评估的机会以权谋私或弄虚作假的,一经发现,取消咨询专家资格,并在新闻媒体上公布;应追究责任的,按有关规定执行;构成犯罪的,依法移交司法机关处理。
   第二十六条专项资金管理工作人员违反本办法,没有认真履行职责,在管理和监督工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,按照《财政违法行为处罚处分条例》、《深圳市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法》规定对责任人进行处罚、处分。构成犯罪的,依法移交司法机关处理。  

第八章 附则

   第二十七条专项资金的管理费用按照有关规定列入年度部门预算申报安排。
   第二十八条专项资金管理的有关细则和操作规程由市文化产业发展办公室会同市财政局另行制定。
   第二十九条本办法由市文化产业发展办公室会同市财政局负责解释。
   第三十条本办法自发布之日起实施。

中华人民共和国政府和古巴共和国政府关于古巴共和国在中华人民共和国香港特别行政区保留名誉领事馆的协定

中国政府 古巴共和国政府


中华人民共和国政府和古巴共和国政府关于古巴共和国在中华人民共和国香港特别行政区保留名誉领事馆的协定


(签订日期1996年12月31日 生效日期1996年7月1日)
  中华人民共和国政府和古巴共和国政府(以下简称“缔约双方”),本着发展两国之间友好关系和加强两国之间领事关系的共同愿望,就古巴共和国在中华人民共和国香港特别行政区保留名誉领事馆问题达成协议如下:

 一、中华人民共和国政府同意古巴共和国政府在中华人民共和国香港特别行政区保留名誉领事馆,领区为香港特别行政区。

 二、古巴共和国政府同意中华人民共和国政府在古巴共和国设立一总领事馆。设领地点、领区范围等事项,由两国政府在适当时候另行协商解决。

 三、古巴共和国驻香港特别行政区名誉领事馆成员人数(不包括服务人员)以一名为限。人数的增减双方可另行商定。

 四、名誉领事应在《维也纳领事关系公约》和中华人民共和国有关法律和规定的范围内执行领事职务并享有相应的特权与豁免。

 五、古巴共和国驻香港特别行政区名誉领事可以是缔约双方公民或第三国公民,但不得是无国籍者,且必须是中华人民共和国香港特别行政区永久性居民。

 六、古巴共和国向香港特别行政区委派职业领事后不得再委派名誉领事。
  七、缔约双方根据各自国家的有关法律和规定,为对方保留和设立领事机构和执行领事职务提供必要的协助和便利。

 八、缔约双方应本着协商合作的精神,根据《维也纳领事关系公约》和国际惯例,友好地处理两国间的领事问题。

 九、本协定自一九九七年七月一日起生效。
  本协定于一九九六年十二月三十一日在北京签订,一式两份,每份都用中文和西班牙文写成,两种文本同等作准。

    中华人民共和国          古 巴 共 和 国
    政 府 代 表         政  府  代  表
     (签字)              (签字)
     唐 家 璇         何塞·阿曼多·格拉·门切罗