卖淫女的被害性及其合法权益保护

姚建龙*
（华东政法学院法学研究生，上海，200042）

摘要 卖淫女是危害性与被害性的同一体，但是人们往往只是看到卖淫女的危害性而忽视其被害性。实践中，卖淫女的合法权益得不到应有的重视和保护，我国一些城市中甚至出现了专门针对卖淫女的犯罪。目前应该重视卖淫女的被害性，加强对卖淫女群体合法权益的保护。
关键词 卖淫女 被害性 合法权益 保护

无论是在卖淫合法还是非法的国家或地区，妓女（我国现在一般称为卖淫女）都是一个不容忽视的庞大亚文化群体。据联合国人口发展机构公布的资料显示：在法律不禁娼的国家和地区，妓女平均占总人口的1%以上；而发达的美国，历史上最高占总人口的12%，现在仍占6.7%；日本的妓女占总人口的5.6%；德国妓女占总人口的6.1%；法国妓女占人口的5.4%；前苏联实行“新经济政策”时期，最高也达到了10%左右。我国曾经一度消灭了卖淫嫖娼现象，但是经过20余年的恢复与发展，卖淫女的数量日渐庞大，有学者推测她们已经占到总人口数0.8%。[1]
卖淫女——危害与被害的二重性分析
在人类历史上妓女所拥有的短暂的光荣时代已经一去不复返了。自19世纪各国纷纷立法禁娼以来，人们对妓女的评价大都是否定的，其社会危害性为越来越多的人所认识和不容。人们对妓女危害性的指责大多数是从以下几个方面展开：（1）妓女卖淫是对人类共同道德尤其是性道德的冒犯，与人类道德水准和文明程度的提高背道而驰，严重腐蚀社会上一部分人，尤其是青少年的品德，毒化社会风气。（2）导致性病的蔓延，危害人类健康。性乱是性病传播的主要途径之一，今天，艾滋病、梅毒等性病严重威胁人类健康，妓女所遭到的指责越来越大。（3）严重扰乱社会治安，诱发其他犯罪。例如诱使嫖客争风吃醋，打架斗殴甚至行凶杀人；有的妓女在卖淫活动中常常“顺便”实施盗窃、敲诈勒索、抢劫等犯罪活动；卖淫还常常与黑社会性质的有组织犯罪、腐败犯罪纠合在一起，等等。（4）破坏家庭稳定和幸福。有人调查说，因卖淫嫖娼而造成的离婚案占到了所有离婚案的10%左右。[2]
妓女的危害性的确是一种客观存在，但同时妓女也具有被害性的一面，这是一个日益突出而却为人们所有意或无意忽视的问题。在人们的观念中，妓女是“坏人”，人们投向妓女的目光中充满着鄙夷和歧视，她们的痛苦和灾难被视为罪有应得。在疾恶如仇的中国，这一点似乎更为突出。但是妓女的被害性与其危害性一样是一种客观存在，它主要体现在以下几个方面：
1．许多妓女生活在不健全的家庭环境中。
国内外学者有关妓女的研究大都显示，家庭因素在女性走上卖淫道路中的作用非常重大，而探究妓女的堕落史大都能从破损的家庭因素中找到原因。许多妓女的早年饱受困苦和沧桑，形成童年阴影，逐渐产生不健全的人格，这是导致她们走上风尘之路的一个非常重要的原因。她们的家长腐化堕落，酗酒、吸毒、犯罪的占了很大比例，有些妓女的家庭残缺，或者父母不和，或者父母离异，或者父母一方或双方死亡。美国一位学者对卖淫少女的家庭状况研究表明：47%的失足少女在卖淫之前就由于死亡、遗弃、监禁或类似的不幸而失去双亲或其中之一。[3] 2000年10月，在伊拉克发生的萨达姆长子命令特种部队将百名妓女当街砍头示众的骇人听闻事件中，受害妓女也大都来自没有男性的破碎家庭。[4] 在我国，1999年北京进行的一项调查显示，卖淫女家庭处于非正常状态的比例高达22.3%。[5] 国内其他一些学者的研究也大都证实，比例不低的卖淫女身后都有不幸的家庭背景，她们过早体验的不是家庭的温暖而是各种家庭不幸。
2．许多妓女是因为被强迫、引诱或者因为生活贫苦而被迫卖淫。
在旧社会，大多数妓女都是被迫从事卖淫活动。今天，被迫从事卖淫活动的妓女仍然占了不低的比例。一些不法分子为了谋取暴利，疯狂实施引诱、强迫妇女卖淫等犯罪行为。近年来，强迫他人卖淫的犯罪分子与拐卖妇女的犯罪分子相互勾结，强迫被拐卖的妇女卖淫，危害极为严重。在被拐卖妇女中有相当一部分被强迫卖淫。2000年4-6月开展的全国公安机关“打击人贩子、解救被拐卖妇女儿童”专项斗争中所解救出的被拐卖妇女中被强迫卖淫的比例很高，仅贵州省遵义县公安局摧毁的一个拐卖、强迫妇女卖淫特大犯罪团伙，自1996年以来，就先后多次将遵义县80余名青年妇女拐骗到福建东山岛等地强迫卖淫。一份统计报告表明，全球约有多达200万名女子遭人口贩子的诱骗或拐卖沦为娼妓，在欧洲大约有25万至50万妇女被迫沦为妓女。[6]
有些妇女卖淫是因为生活贫困，无法生存，无奈只得卖淫。广东、四川、辽宁、上海等卖淫多发地的调查显示，中年妇女因为生活困难而卖淫的比例较高。[7] 在这种情形中，妓女并未直接遭受不法侵害，但广义而言她们仍然具有被害性。由于自然的原因，女性在社会竞争中往往处于劣势，她们最容易成为社会变革所引发的阵痛的利益直接受损者，在社会变革中，当政府扶助弱者的配套措施滞后时，她们利益的损害则更为突出。譬如国有企业改革带来职工下岗，女工往往是最先考虑的下岗对象。下岗工人中，女工占了相当比例。原本她们的生活政府应该保障，而事实上这一点在目前难以做到。下岗女工由于生活所迫卖淫的，并非空穴来风。据全国总工会调查显示，许多下岗女工由于没有了经济来源，在家庭中又受到丈夫的嘲讽、打骂，不得已弃良为娼。[8] 以笔者在劳教所工作的体验，下岗女工卖淫的数量并不低。
3．许多妓女是在遭受不法侵害后，发生恶逆变，自暴自弃，从事卖淫活动。
不法侵害主要是指性侵害，如强奸、诱奸、猥亵、严重的性骚扰等。遭受不法侵害后，发生恶逆变而走上卖淫道路的，在妓女中占了相当的比例。经历从受害人到犯罪人的转变过程，是妓女的一个典型特征。据安徽省某市妇联的调查，在37名女流氓犯中，第一次处在强迫、胁迫、被迫的情况下发生性行为的有14人，被骗奸的一人，恋爱对象提出性要求后坚持不住发生性行为的有6人，这三项合计21人，占总数地56.8%。另据调查，某监狱在押的50名青年女犯中，他人以恋爱为名，利用职权或从属关系，采取欺骗引诱或其他手段使女青年受骗上当失去贞操后，逐渐走上犯罪道路的占62%。[9]
4．妓女是特殊的，极易遭受不法侵害的高危群体。
妓女职业能够轻易致富，许多妓女身上都带有大量现金或者存折、信用卡及其他贵重物品；妓女大都是单独活动，由于卖淫的需要容易进入高危时间和空间，也容易落入不法分子的设下的犯罪圈套中；妓女所从事的是一种不光彩的、非法的职业，她们都是隐蔽、“地下活动”，在遭受不法侵害时，常常是忍气吞声，鲜有寻求司法救济的，这使得不法分子有恃无恐，变本加厉；妓女常常被迫向黑恶势力寻求保护，为此经常受到社会黑势力的敲诈、迫害；报刊上时有“三陪卖淫”女子被抢劫、杀害的报道。汕头市普宁县梅塘镇田丰村青年官某（男，28岁）到该县流沙镇做临时基建工，白天上工，夜晚则四处游荡，见到一些外省暗娼在阴暗角落拉客卖淫，性欲膨胀，又无钱嫖娼，于是采取嫖后抢钱、杀人的手段。官某从1988年9月至1989年1月14日，共嫖娼15名，嫖后用手卡暗娼脖子抢钱7次，卡死4人。北京出租车司机华瑞茁因恋爱失败，竟疯狂选择卖淫女作为报复对象，他在1998年月到2001年6月间先后杀害14名卖淫女。另据披露：某一城市，三年内被恶势力杀掉“三陪、卖春”女竟达九十名。[10] 在一些城市中，甚至出现了专门针对卖淫女的犯罪活动，卖淫女遭受犯罪侵害，已成为社会治安中的突出问题。①
5．卖淫活动本身严重损害妓女的生理和心理健康。
频繁的、杂乱的性行为，会损害妓女的生理健康，由于政府把她们的行为定为行政处罚的打击重点，因此她们都在“地下”活动，没有健康检查制度、卫生防治措施，造成性病发病率成倍增长。妓女群体中妇女疾病及性病感染率非常高。广州市抽查314名卖淫女，患性病的高达76.7%。[11] 妓女为了生意的成功，往往被迫满足各色嫖客的需要。许多嫖客在性行为中的表现是掠夺式的，他们不管妓女的承受能力，举止粗暴，常常造成妓女性器官的损伤。有些嫖客是性变态者，他们对妓女的机体伤害更加严重。卖淫对妓女的心理损害也是非常严重的，妓女从良后，生理的伤害也许可以很快治愈，但心理上的损害则是长期的，难以愈合的。知道她们卖淫经历者的鄙夷和歧视，还会加深这种伤害。妓女从良后，大多数前景暗淡。
对卖淫女合法权益的保护
论及卖淫，人们往往关注的是其危害，是如何防治，所谓“非我族类，同株共灭”，鲜有关注对妓女群体的保护问题的，因为这个话题太容易引起部分疾恶如仇的正义人士的不满。但是一个现代化、文明、法治国家也应该是一个注重犯罪人权益保障的国家。国家不应仅仅是善良公民的保护者，也应该是犯罪人的保护人。对妓女群体的保护，并不意味着对其行为的默许，更不是肯定。这正如一些国家基于人道主义给吸毒人员发放注射用针管，并不意味着这些国家肯定吸毒这种行为一样。
关注妓女的被害性，加强对妓女群体的保护，也是基于维护社会整体治安的考虑。在我国一些城市已经出现了专门针对“卖淫女”的犯罪现象，而且危害大，影响坏，严重扰乱了社会治安，影响了社会公众的安全感，也有损我国国际形象。
重视和倡导对妓女的人道保护，尊重妓女的人格，保护妓女的合法权益，也是消灭卖淫嫖娼这种社会丑恶现象所必须的。嫖娼者在嫖娼时都有一个对妓女的非人化过程，他们在实施嫖娼行为时不是把妓女作为母亲、女儿、妻子的形象看待，而是把她们当作纯粹的泻欲工具，这也是嫖娼者得以实施嫖娼行为所必须的。一味强调对妓女的打击，对妓女泾渭分明的敌视，以及对妓女人格、权益的蔑视，实际上也是一个对妓女的非人格化过程，这正是卖淫嫖娼行为得以存在和发展的重要原因。从某种程度上说，对妓女人格与权益的漠视，也就是容忍卖淫这种社会丑恶现象的存在。
目前，对妓女群体合法权益的保护，在以下几个方面应予加强：
1．法律上坚持禁娼的立场。
彻底禁绝卖淫，是最好的保措施，虽然目前要做到这一点不现实，但法律上必须坚持禁娼的立场。有些学者提出卖淫合法化的建议，这是我们所不赞同的。卖淫在理论上是一种无直接受害者的犯罪，它与其他类型的犯罪最大的不同是除了妓女本身是受害者外，别无其他直接受害者。为什么国家还应该坚持禁娼的立场呢？一个非常重要的原因是，对这种行为的干预和禁止实际上也是对行为人的一种保护措施。美国著名法学家德沃金就曾经指出：国家对这种行为的干预是一种“社会保险对策”，因为一个理智健全的人，为了保护自己，一定会采取这种做法。[12]
2．严厉打击组织、强迫卖淫以及皮条客等居间盘剥妓女的不法行为。
近年来组织、强迫妇女卖淫犯罪较为突出，一些黑社会性质的组织或者逼良为娼或者控制妓女卖淫，稍有不从即残酷迫害。一些妓女为寻求保护不得不依附于黑恶势力，受到黑恶势力的盘剥。妓女有从良的念头也往往难以实现。皮条客居间对嫖客与妓女进行撮合并收取一定费用，是卖淫的一种常见形式。妓女的血汗钱相当一部分落入皮条客的腰包，对这种居间盘剥妓女的行为，我国目前的立法对之尚缺乏相应的对策，皮条客往往逍遥法外。即便是在卖淫合法化的国家，也大都禁止皮条客居间盘剥妓女。目前，应该理性地，不带世俗偏见地从保护妓女利益的角度考虑，加强对皮条客的打击力度，制定相应的法律规定。
3．贯彻司法上的非歧视原则。
一些不法分子选择妓女为犯罪对象，并且屡屡得逞，一个非常重要的原因是，受害妓女往往忍气吞声，不愿或不敢向司法机关报案。部分司法机关在处理针对妓女的犯罪时，并不很尽力——好人受害都管不过来，何况是妓女。除了一些重特大案件外，妓女受害常常为司法机关所忽视。处于羁押场所的妓女常常受到歧视性待遇，她们不仅仅可能受到司法人员的歧视，其他违法犯罪女性对妓女这种类型的违法犯罪也是嗤之以鼻。被羁押妓女的合法权益常常得不到应有的保护。这些情况是应予纠正的。妓女也是国家的公民，国家并不能因为其妓女的身份而不给予与其他公民一样同等的司法保护。对这部分人权益的忽视，只会带来社会治安恶化的后果，进而损害整个社会的利益。在司法上贯彻对妓女的非歧视原则，除了加强对司法人员的教育，提高他们的素质外，有必要做出鼓励被害妓女主动寻求司法机关救济的特殊规定。如对于受到犯罪侵害而报案的妓女，司法机关不得同时对其卖淫违法行为进行处罚。
4．妓女的受害经历，在决定处罚时应予酌情考虑。
自愿卖淫妓女与被迫卖淫妓女，与因为受害而堕落的妓女，是有区别的。她们在主观恶性，再犯可能，社会危害性等方面都有很大区别。但是目前司法机关在对她们进行处理时，很少考虑或并不考虑这些差异。从对妓女的合法权益保护角度说，考虑这些差异有利于对妓女的挽救，同时也表明了国家对受害妓女特别关注的价值取向。
5．加强对妓女群体性病的防治。
妓女是性病的高危感染和传播群体，妓女群体中感染艾滋病、淋病、梅毒等性病的比例非常高。调查表明，暗娼中有50%以上为艾滋病带菌者，且绝大多数没有使用避孕套的习惯。[13] 司法机关对妓女的打击立场所带来的负面影响是：妓女只能在“地下活动”，且往往不能在一个稳定的处所中活动，而经常出于“游击”状态之中，这使得对于妓女性病的检疫和防治工作无法开展，除了少数被司法机关捕获的带有性病的妓女能在司法部门得到救治之外，绝大多数患有性病和艾滋病带菌妓女处于完全失控状态。加强对妓女群体性病的防治工作，并非仅仅是基于对妓女人道保护角度的考虑，也是保护整个社会公众健康的需要。既要保持对卖淫的打击态势，又要人道保护妓女的生命健康，的确是一个难题。应该纠正一种偏见：如果对小姐进行管理就等于承认卖淫的合法性。在生命与道德面前，孰轻孰重一目了然。“两害相权取其轻”，可以考虑免费向妓女发放避孕工具的做法，如果这一点难以做到的话，至少也应该在“扫黄”行动中淡化避孕工具的证据作用，以让妓女放心的使用避孕工具。司法机关对于发现的患有性病的妓女都应依法强制治疗。
6．注重对妓女的行为矫正，而非惩罚。
各国对妓女的处罚有逐渐减轻的趋势，主要表现在两方面：一是进行非犯罪化，把卖淫这种行为从刑法调控的范围内剔除出去；二是即使在现有刑法中保留卖淫罪名的，其刑罚幅度也越来越轻。因为妓女也是受害者，各国禁娼实践也证明惩罚对于遏制卖淫犯罪来说几乎无济于事。为了挽救妓女，让她们脱离皮肉生涯的苦海，各国大都以教养的方式对妓女进行行为矫正，教会她们一技之长，以便她们能通过合法、正当的方式谋生。我国针对妓女的法律措施主要有罚款、拘留、收容教养、劳动教养等几种方式。应该说在立法上也注重对妓女的行为矫治，但是实践中对妓女教养的处罚色彩依然非常浓厚，这是教养后妓女重犯率非常高的重要原因。据粗略统计，从妇教所解教出来的妓女不低于20%重抄旧业。[14] 国家对妓女所发动的处置措施，应该以矫正妓女的行为为中心，教会她们一技之长，防止她们再从事卖淫的营生。
7．加强妓女自我保护意识的培养。
缺乏自我保护意识是妓女群体容易遭受犯罪侵害的重要因素。从某种程度上说，能够真正有效避免犯罪侵害的只有被害人自身。许多妓女对于嫖客缺乏必要的防备心理，她们怕得罪嫖客，影响“生意”，往往对嫖客曲意迎合，这一点容易为犯罪分子所利用。许多妓女就是因此陷入犯罪分子的圈套之中。妓女对艾滋病等性病的自我保护意识之弱令人惊讶。据中国医科院流行病研究室研究人员对广西、山东、海南等省区调查发现（资料统计截止到1997年底），750名路边店服务员中有42-64%自报有“商业性”性服务行为，其中只有1.6-7%的人表示每次使用避孕套。在海南某县路边店的221名服务员中，竟由34%的人从来没有听说过艾滋病，35%从来没听说过性病。这些卖淫女的性病感染率均明显高于一般人群。[15] 前文也提到过50%的暗娼没有使用避孕套的习惯。教育妓女加强自我保护意识，学会必要的自我保护技能和常识，是非常必要的。司法机关、传媒以及一些社会公益性机构对妓女不应只是一味的责难和非议，而应该在这方面有所作为。

[本文原载《中华女子学院学报》2002年第1期]

参 考 文 献
[1] 房思玉. 中国遏制“红灯区”[M]. 济南：山东友谊出版社, 2000. 15.
[2] 欧阳涛. 当代中外性犯罪研究[M]. 北京：社会科学文献出版社, 1993. 299.
[3] [11]彦欣. 卖淫嫖娼与社会控制[M]. 北京：朝华出版社, 1992. 21, 168 .
[4] 萨达姆长子命令特种部队将百名妓女当街砍头示众[N]. 扬子晚报, 2001-2-9.
湖南省常德市人民政府办公室


常德市人民政府办公室关于印发《常德市物业管理办法》的通知

常政办发〔2011〕19号


各县市区人民政府，常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：
　　《常德市物业管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○一一年三月二十三日


常德市物业管理办法


第一章　总则

　　第一条　为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。
　　第三条　市和县级房地产管理部门为物业管理行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
　　街道办事处、乡镇人民政府要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区（单位）的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理；与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会；监督业主大会和业主委员会的日常活动；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
　　物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、当地街道办事处、乡镇人民政府和社区（居民委员会）的管理、指导和监督。
　　第四条　市、县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。
　　物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。
　　
　　
　　第二章　业主、业主大会和业主委员会

　　第五条　业主对物业管理区域（道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等）共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
　　（五）选聘和解聘物业服务企业；
　　（六）筹集和使用房屋维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第（六）、（七）项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　第六条　业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业主管部门指导协助业主共同决定。
　　第七条　物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。
　　第八条　街道办事处、乡镇人民政府应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。
　　筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。
　　第九条　建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。
　　第十条　业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级以上物业主管部门办理备案手续。
　　第十一条　因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区（居民委员会）在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。
　　第十二条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定；应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。
　　　　　　　　　
　　第三章　前期物业管理

　　第十三条建设单位应当在预（销）售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。
　　第十四条经县级以上物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
　　（一）一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的；
　　（二）一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的；
　　（三）已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的；
　　（四）公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。
　　第十五条　前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。
　　第十六条　建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。
　　第十七条　建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级、物业服务等级和收费标准等。否则，业主有权拒交物业服务费。
　　第十八条　前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。
　　第十九条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
　　第二十条　在办理物业交接手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。
　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。
　　第二十一条　新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房：
　　（一）建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房；
　　（二）建筑总面积在1万平方米（含）以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房；
　　（三）建筑总面积在3万平方米（含）以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房；
　　（四）建筑总面积在5万平方米（含）以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。
　　第二十二条　物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。
　　层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。
　　第二十三条　建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。
　　建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。
　　第二十四条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。
　　第二十五条　新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。
　　第二十六条　任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。
　　第二十七条　新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县级以上物业主管部门组织实施。
　　　　　　　　　　　　
　　第四章　物业服务

　　第二十八条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。
　　新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。
　　第二十九条　一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
　　分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
　　第三十条　物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容、服务等级应当经物业主管部门审批后报价格主管部门备案；收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。
　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地县级以上物业主管部门备案。
　　第三十一条　物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。
　　物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改；整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。
　　第三十二条　物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。
　　决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
　　第三十三条　物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
　　物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月通知业主委员会。
　　第三十四条　物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
　　业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
　　第三十五条　物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。
　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。
　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。
　　因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地街道办事处、乡镇人民政府或社区（居民委员会）进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交至当地街道办事处或乡镇人民政府，由其代为保管。
　　第三十六条　物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。
　　
　　
　　第五章物业的使用与维护

　　第三十七条　物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。
　　第三十八条　通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。
　　第三十九条　业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的规定。
　　业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
　　第四十条　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。
　　第四十一条　物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。
　　第四十二条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
　　规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　第四十三条　利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。
　　第四十四条　业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》交存房屋维修资金。
2008年6月1日之前所购物业，按照规定标准由物业服务企业或业主委员会代为收缴的房屋维修资金，要加强使用监管，防止挪作他用，物业主管部门有权采取调查、查阅账目、专项审计等方式进行监督；2008年6月1日以后所购物业，业主按照新的缴纳标准首次归集交存至房屋维修资金归集管理中心专户储存，专款专用。
房屋维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备等公共部分保修期满后的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的建筑面积比例分摊；需要维修、更新和改造的物业项目，其维修方案和维修费用必须由占总人数2/3以上的业主签字同意后方可使用。房屋维修资金在业主委员会成立前由房屋维修资金归集管理中心代管。业主委员会成立后，可根据业主大会决议，由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到房屋维修资金归集管理中心办理手续，按照规定程序将房屋维修资金移交给其他单位代管；未决定移交的由房屋维修资金归集管理中心继续代管。业主大会开立的房屋维修资金账户，必须接受房屋维修资金归集管理中心的监督。
　　第四十五条　建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
　　建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。
　　物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政、市价格主管部门另行制定。
　　第四十六条　物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
　　
　　第六章附则

　　第四十七条　业主大会决定自行管理物业的，参照本办法相关规定执行。
　　第四十八条　本办法自发布之日起施行。