房地产商标维权难的现状分析
马宁 MWE China Law Offices

自2003年上海的“香榭里”地产商标案发生至今，各地的房产商标侵权纠纷风起云涌，但结果却出乎意料的高度一致，即商标权人败诉。笔者注意到，万科公司的“四季花城”楼盘商标的维权工作在各地已经陆续开展，至今案例已有数起，但结果仍然没有改变，虽然各个案件的案情和判决理由有不一致的地方，但无非是以下几种：
1． 地名VS楼盘商标。几个案件判决结果均表明，法院认为被控侵权人的地名经过了当地有关机关的审批，亦是一种合法的在先权，应该得到保护。这种逻辑有点类似现在的企业名称权，问题是，审批地名的政府机关并不也无法起到解决权利冲突的功能。就像企业登记管理部门负责审核企业名称一样，并不代表审批通过的企业名称的权利就毫无瑕疵，绝对不容质疑。何况，地名的这种形式上的审查根本就不构成一种新的在先权利，这和企业名称权是不同的，后者是为法律明确承认的一种知识产权。实际上，就像企业名称权与商标权冲突的历史演变一样，地名权与楼盘商标权的冲突亦可能经过一段时间的历史考量，只有经过了利益集团的充分博弈后，法律上的解决方案才可能成形。
2． 无法证明混淆的存在。从目前业已发生的房产商标侵权案来看，大致可以分为三种。一是被控侵权的地名与当地自然环境确实有一定关系，如江苏南京的“百家湖”案；二是楼盘商标显著性不强，过于意境化，如上海的“香谢里”案；三是楼盘商标的显著性较强，明显具有品牌效应功能，如万科的“四季花城”注册商标。笔者认为，不同案件的处理结果与上述的三种类型具有很大的关系，前两种商标权人的商标专用权较弱，容易受到对方合理使用抗辩的挑战，但第三种商标权人的商标专用权较强。
一些判决认为，商品房开发、销售具有较强的地域性质，且消费者的注意力程度较高，因此认定“混淆”的可能性的门槛也相应应该提高。但笔者认为，法院往往容易忽略一些动态因素的考察，比如，万科的“四季花城”经过一段时间的持续开发，已经在全国享有较高的知名度，不应视而不见。即使发生纠纷时万科尚未在当地进行“四季花城“的楼盘开发，也并不实质影响混淆可能性的存在，毕竟商品房的开发审批环节较多，不同于一般的商品推广那么快速、流动性强。而且，作为房产行业的领先者，万科的”四季花城“更容易受到同业者模仿、搭便车的侵害，这有违商业竞争中的诚实信用原则，违背了正常的商业秩序。应该特别注意到，受一个地方的楼盘名称不能重复的规定限制，“四季花城”在一个地方只能存在一个，如果被他人利用地名审核机制不完善的缺点，抢注了“四季花城”，万科就无法在当地进行楼盘开发，这势必使得其推广“四季花城“品牌的目的落空。诚然，消费者在选购商品房时的注意力程度较高，不太可能混淆万科和其他房产开发商，但是，由于”四季花城“的知名度，消费者很可能会联想到万科”四季花城“代表的商品、服务的高品质，这时，“四季花城”实质上已经起到了一种区别商品来源的功能，搭便车者实质上已经通过傍万科“四季花城”的商誉而促进了自己楼盘的宣传和销售。
3． 楼盘商标的注册类别与商品房销售不构成类似。笔者认为，这实在是一个牵强的理由。万科的“四季花城”商标注册在第36类的不动产服务类别中，当然和建筑物的建设不同，但商品房的销售难道不属于一种服务？难道万科非得在全部商品和服务类别全部注册才能涵盖商品房的开发、销售流程？
综上，笔者认为，众多的楼盘商标维权案虽然鱼龙混杂，一些楼盘商标由于设计时的问题，没有考虑到显著性对维权带来的影响，但万科的“四季花城”是中国房产业界少见的注重品牌扩张的案例，如果仍继续象目前这样在各地的维权得不到有效保护，那么，楼盘商标的意义何在？净化市场竞争秩序的目的如何得到维护？这实在是需要社会众多部门应该思考的事情。
当然，万科在筹划系列“四季花城”维权的过程中，也不应忽视新证据的搜索，比如，“四季花城”知名度的证明，可以通过媒体宣传、权威调查、行业协会的有关统计得到证明，在“四季花城”知名度得到不断巩固的情况下，各地的李鬼们的空间势必会越来越小。
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江苏省淮安市人民政府


市政府关于印发淮安市投资建设公司和土地储备中心财务总监委派管理暂行办法的通知

淮政发〔2008〕144号



市各委、办、局，市各直属单位：
现将《淮安市投资建设公司和土地储备中心财务总监委派管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

淮安市人民政府
二○○八年九月十二日


淮安市投资建设公司和土地储备中心财务总监委派管理暂行办法


第一条 为了适应社会主义市场经济的需要，完善国有资产管理体制，加强对投资建设公司和土地储备中心的财务管理与监督，确保国有资产的保值、增值，根据《省政府关于印发江苏省省级国有资产经营公司财务总监暂行办法的通知》（苏政发〔2002〕70号）精神，制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称财务总监，是指由市政府委托市财政局派驻各代表政府对城建项目实行市场化运作的投资建设公司和土地储备中心履行资产与财务监督职责的管理人员。
第三条 财务总监的任职条件是：自觉贯彻执行党的各项方针政策；熟悉并认真执行国家和省市有关法律、法规和规章；具有扎实的企业财务专业知识和企业管理知识；遵纪守法，坚持原则，廉洁自律，具有较强的事业心和责任心；身体健康，能够胜任本岗位工作。
第四条 财务总监的工作职责是以财务监督为核心，对投资建设公司和土地储备中心的国有资产营运和财务活动进行全程监督（包括事前、事中、事后），协助投资建设公司和土地储备中心建立健全各项财务管理规章制度。具体包括：
（一）根据国家和省、市制定的国有资产与财务管理的法律、法规和制度，监督投资建设公司和土地储备中心的日常财务活动；
（二）参与制定投资建设公司和土地储备中心财务管理、资产管理的规章制度，审核其财务报表、报告，确保财务信息能真实披露；
（三）审核投资建设公司和土地储备中心编制的预、决算方案、财务收支计划、费用开支计划、利润分配和弥补亏损方案、信贷计划、资金筹集和使用计划，并监督其执行；
（四）审核投资建设公司和土地储备中心市场化经营重点城建项目概预决算方案，监督投资建设公司和土地储备中心对项目预算的执行，并协助财政、审计部门做好项目概、预、决算审查审计工作；
（五）参与市场化运作资产工作，尤其是要参与政府注入投资公司的土地资产的运作过程，做好资产运作中涉及到政府、财政、相关部门的协调工作；
（六）列席投资建设公司和土地储备中心董事会、监事会和总经理办公会，参与讨论有关重大决策事项；
（七）对投资建设公司和土地储备中心产权变动和国有资产保值、增值情况提出审核意见；
（八）及时发现和制止投资建设公司和土地储备中心违反财经法规的行为和可能造成国有资产流失的经营行为，并向其董事会报告，必要时可直接向委派机关报告；
（九）与董事长或总经理联签相关事项；（十）委派机关赋予的其他职责。
第五条 财务总监实行联签工作方式。联签即是指必须经公司董事长或总经理和派驻投资建设公司和土地储备中心的财务总监共同审核及签署书面意见，投资建设公司和土地储备中心才能按照有关规定报批或执行国有资产变动、大额资金流动，才能实施资产市场化运作方案。财务总监与董事长或总经理联签的国有资产变动包括：
（一）投资建设公司和土地储备中心及其全资、控股企业的改制、兼并、破产、解散、关闭、资产（产权、股权）转让；
（二）投资建设公司和土地储备中心及其全资、控股企业对外投资；
（三）投资建设公司和土地储备中心及其全资、控股企业的发行债券方案；
（四）投资建设公司和土地储备中心及其全资、控股企业对外贷款担保业务。
财务总监与董事长或总经理联签的投资建设公司和土地储备中心大额资金流动包括：
（一）较大数额的资金、现金调拨和支付，具体的联签金额标准，由投资建设公司和土地储备中心董事会和财务总监根据工作的实际情况商定后报市财政局备案；
（二）投资建设公司和土地储备中心的对外举债。财务总监与董事长、总经理联签的投资建设公司和土地储备中心资产市场化运作方案包括：一是利用政府注入资产进行融资方案；二是政府注入资产市场化运作变现方案。为确保联签工作的顺利实施，以维护联签制度的严肃性，凡属工作制度规定联签范围的有关事项，投资建设公司和土地储备中心的有关部门及工作人员，应送董事长、总经理、财务总监联签。对违反规定逃避、抵制联签工作的，将依照投资建设公司和土地储备中心的有关规定追究有关人员的相关责任；造成严重后果、构成犯罪的，依法追究其刑事责任。财务总监必须按规定对送签的有关文件进行认真审查，并及时签出；对投资建设公司和土地储备中心符合法律、法规的决策，不得无理拒签；对联签内容认为依据不足的事项，要作出书面说明，并请董事长、总经理责成有关部门迅速补齐有关依据，再行联签；对违反国家有关法律、法规、公司章程、董事会决议的事项应先行劝阻，在劝阻无效时方可予以拒签。投资建设公司和土地储备中心董事长、总经理认为财务总监拒签的理由不充分，或基于某些原因需将其决定付诸实施的，财务总监应及时向市财政局及有关部门报告。
第六条 财务总监实行报告工作制度。报告包括定期报告和重大事项专题报告。定期报告分为季度报告和年度报告。季度报告在季度终了后20天内，由财务总监向市财政局提交投资建设公司和土地储备中心资产状况和财务状况的评价报告；年度报告在年度终了后一个月内，由财务总监向市财政局提交如下报告：
（一）投资建设公司和土地储备中心的财务会计制度执行情况的报告；
（二）投资建设公司和土地储备中心的年度财务会计报告和财务总监审核报告；
（三）投资建设公司和土地储备中心的资产营运、国有资产变动及保值增值情况报告；
（四）投资建设公司和土地储备中心重大项目实施情况的报告；
（五）其他履行职责的情况。重大事项专题报告分为事前报告和事后报告。
事前报告为财务总监对投资建设公司和土地储备中心发生的以下重大事项事先提出审核意见，并向市财政局报告：
（一）本规定第四条1—5项的所列事项中的重大活动及非日常性工作；
（二）投资建设公司和土地储备中心单项超过净资产10％或500万元以上的投资；
（三）投资建设公司和土地储备中心单项超过净资产10％或500万元以上的对外担保；
（四）对全资、控股企业以外提供贷款担保和资产抵押；
（五）投资建设公司和土地储备中心及其全资、控股企业的国有产权、股权转让。
事后报告为财务总监对下列事项必须在事后5天内向市财政局报告：
（一）董事、经理、会计人员在经营过程中重大违反财经法律、法规以及公司章程的行为；
（二）市财政局要求报告以及财务总监在实际工作中认为需要报告的其他事项。
第七条 受市政府委托，市财政局负责财务总监的委派和管理工作。财务总监对委派机关负责。在被委派期间，财务总监享受被委派单位副总经理职级，人事工资关系、奖金、福利等在市财政局，所需费用由市财政局负责。市财政局成立专门工作小组，定期沟通情况，了解信息，协调相关事宜，每年对委派的财务总监进行考核，考核结果作为对财务总监继任、奖惩的依据。财务总监每届任期三年，任期届满经过考核合格的可以连任，但必须交流到其他投资建设公司和土地储备中心任职。财务总监的委派坚持必要的回避制度，所委派的人员不得到曾经工作过的投资建设公司和土地储备中心和有其直系亲属担任董事和高级管理职务的公司任职。财务总监在任职期间发生与其职务不相称的行为，一经查实即予免职，并按有关规定严肃查处。投资建设公司和土地储备中心应协助财务总监履行职责，并提供必要的工作条件，积极配合财务总监做好相关工作。
第八条 本办法由市财政局负责解释。