中国 国际复兴开发银行


中华人民共和国与国际复兴开发银行补偿协定


（浙江电力发展项目）（联合融资美元贷款）
（签订日期１９９５年３月２８日）
　　中华人民共和国（下称“中国”）与国际复兴开发银行（下称“国际复兴开发银行”或“世界银行”）于１９９５年３月２８日签订本协定。
　　鉴于（Ａ）世界银行同意按照中国与世界银行签订的一项贷款协定（下称“国际复兴开发银行贷款协定”）向中国提供一笔包括多种货币的、本金总额相当于４００，０００，０００美元的贷款，以资助国际复兴开发银行贷款协定附件２中所述的项目（下称“项目”）。
　　（Ｂ）根据作为借款人的中国与作为部分担保人的世界银行、作为贷款人而列出的金融机构（下称“日元贷款人”），作为主经理行的日本安田海上火灾保险公司，作为经理行的日本朝日相互生命保险公司和全信连银行，以及作为代理行的日本富士银行（下称“代理行”）之间签订的另一项《贷款与担保协定》（下称“日元贷款协定”），日元贷款人同意向中国提供一笔本金总额为五十亿日元（５，０００，０００，０００日元）的贷款（下称“日元贷款”），用以资助本项目的一部分；
　　（Ｃ）根据作为借款人的中国与作为部分担保人的世界银行、作为安排行和主经理行的美洲银行、富士银行、大和海外财务公司、日本农林中央金库和韩国第一银行，作为联合主经理行的日本旭日银行、第一劝业银行、长期信贷银行、住友信托金融公司和东海银行，作为经理行的日本山口银行，作为代理行的日本富士银行（香港分行）以及作为贷款人而列出的金融机构（下称“美元贷款人”）之间签订的一项《贷款与担保协定》（下称“美元贷款协定”），美元贷款人同意向中国提供一笔本金总额为一亿美元（ＵＳＤ１００，０００，０００）的贷款（下称“美元贷款”），用以资助本项目的一部分；
　　（Ｄ）根据中国的请求以及与中国达成的协议，世界银行同意按照美元贷款协定中规定的条款和条件为美元贷款部分本金的偿还提供担保（下称“国际复兴开发银行美元担保”）。
　　（Ｅ）世界银行只同意在下述条件下提供国际复兴开发银行美元担保，即中国同意及时向世界银行偿还由世界银行付出的与国际复兴开发银行美元担保直接或间接相关或由其而产生的一切支出款项并承担由此而产生的诸如此类的其他义务；以及
　　（Ｆ）考虑到世界银行签署了美元贷款协定并提供国际复兴开发银行美元担保，中国同意承担由此而产生的对世界银行的一定的义务。
　　本协定缔约双方现协议如下：

　　第一条　定义
　　１．０１节　世界银行于１９８５年１月１日起实施的《贷款与担保协定通则》（下称“《通则》”），是构成本协定整体的一部分，但需对其内容作如下修改：
　　（ａ）《通则》中无论何处所使用的“借款人”或“担保人”一词，均系指中国；
　　（ｂ）《通则》中无论何处使用的“贷款”一词，除了在２．０１节（１２）段、８．０１节和９．０３节中意指国际复兴开发银行美元担保并包括根据本协定应付出的任何其他款项外，均系指美元贷款担保（按此定义解释）；
　　（ｃ）《通则》中无论何处使用的“贷款协定”和“担保协定”一词，除了在９．０１节（ａ）和（ｂ）以及９．０７节（ａ）和（ｃ）中意指本协定和美元贷款协定（按此定义解释）外，均系指本协定；
　　（ｄ）《通则》中无论何处使用的“项目”一词，均系指国际复兴开发银行贷款协定附件２中所述的浙江电力发展项目；
　　（ｅ）《通则》第２．０１节中的（３）、（４）、（５）、（６）、（７）、（１０）、（１１）、（１５）和（２０）、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第９．０７节（ｃ）第一句中的“但无论如何不得晚于截止日或世界银行和借款人为此目的而协商同意的该更晚日期后六个月，”、第１０．０２节中开始句“除６．０７节所述外，”以及第十二条予以删除。
　　１．０２节　本协定中使用的若干词汇，除非另有解释或上下文另有要求，其词义在本协定序言和《通则》（需作上述修改）中均有其相应的解释，下列新增词汇，则具有以下词义：
　　（ａ）“代理行”，“工作日”，“提款日”，“担保解除日”和“贷款人”与美元贷款协定中所描述的定义相同。
　　（ｂ）“美元”，系指美利坚合众国的法定货币。
　　（ｃ）“合格支出”，系指就项目所需货物和服务的合理费用所作的，并将由美元贷款资金中支付的支出。
　　（ｄ）“担保费支付日”系指对应于美元贷款协定中载明的利息支付日的每一个半年之日。
　　（ｅ）“担保费期”系指对应于美元贷款协定第７条款的任一利息期间。
　　（ｆ）“项目协定”系指为执行本项目国际复兴开发银行与浙江省电力公司已签署或将要签署的协定。
　　（ｇ）“项目受益人”或“电力公司”，系指根据中华人民共和国法律组织和经营的一家国有企业，即浙江省电力公司。
　　（ｈ）“专用存款帐户”，系指本协定３．０２节（ａ）中提及的帐户。

　　第二条　中国对世界银行的补偿；担保费
　　２．０１节　鉴于世界银行提供国际复兴开发银行美元担保，中国因此：（ａ）同意按照世界银行根据国际复兴开发银行美元担保偿付任何款项的付款需要或世界银行为付款而另行发出的指令，及时以世界银行所付货币币种向世界银行偿付相应款项，或者当世界银行需以其他货币购买付款所需的货币时，以这种其他货币向世界银行偿付，包括按照世界银行就该种货币规定的年率计算的利息。－－该利率应是世界银行此种货币的现行借款成本加上从世界银行付款日到该笔款项偿还给世界银行时止的适用的利差；（ｂ）同意应世界银行的要求补偿或豁免其所遭受或承担的、与国际复兴开发银行美元担保直接或间接相关或由其所引起的所有程序、诉讼、义务、索赔、损失、损害、费用和开支；（ｃ）不可撤消地授权世界银行遵循任何要求并偿付可能是到期或索赔或根据国际复兴开发银行美元担保应由世界银行承担的款项（世界银行应将这种要求通知中国，但在未发出任何这种通知的情况下，也绝对不能影响世界银行根据国际复兴开发银行美元担保支付款项的义务或中国根据本协定向世界银行偿付款项或进行补偿的义务），并同意：调查了解任何这类要求是否真实正确或所付款项是否真的是到期款、或者中国和代理行或美元贷款人之间是否存在争议，不属于世界银行必须承担的义务；（ｄ）同意在无任何清单不全和实质性错误时，对于中国和世界银行来说，任何此类要求或付款应是最终的证据，说明要求已正式提出且／或所付款项是到期款项。
　　２．０２节　（ａ）世界银行可以在任何时候，在不推卸、修改或另行影响本协定和美元贷款协定以及任何相关协定或法律所产生或赋予世界银行的任何权利、权力和补救措施的情况下：（ｉ）为国际复兴开发银行美元担保的扩大或变动提供或同意或签署任何协定，或（ｉｉ）提供或给予或同意给予可以偿付世界银行已根据国际复兴开发银行美元担保支付的款项的任何其他人以任何宽限时间或其他付款延期。
　　（ｂ）本协定赋予给世界银行的任何权利是附加的，不能替代或代位世界银行的任何其他权利，即世界银行可以在任何时候从中国或任何其他人那里寻求对其根据国际复兴开发银行美元担保进行的付款或产生的责任的偿付或补偿。
　　（ｃ）在采取步骤履行本协定赋予世界银行的任何权利或运用本协定和美元贷款协定以及任何相关协定或法律赋予世界银行的任何权利、权力和补救措施之前，世界银行不应承担以下义务：（ｉ）针对任何其他人（包括向世界银行偿付其根据国际复兴开发银行美元担保付出的款项金额的人）在任何法院提起诉讼或寻求裁决；或（ｉｉ）行使或寻求行使可能是针对中国的任何其他权利或其针对任何其他人的权利。
　　２．０３节　根据本协定条款由中国进行的任何所要求的付款应该：
　　（ａ）按照世界银行合理要求的付款地址支付；
　　（ｂ）以适用于进行这种支付且适用于影响世界银行帐户－－该帐户有一个世界银行为此目的而指定的保管人－－的这类货币存款的法律所允许的方式以及以此种方式所获得的货币进行支付；
　　（ｃ）不受中国所施加的或中国领土上发生的任何种类的任何限制；
　　（ｄ）优先支付应付世界银行的所有利息和其他费用，然后支付所有到期本金。
　　２．０４节　鉴于世界银行提供国际复兴开发银行美元担保，中国按照本协定附录所载明的支付时间表在每一担保费支付日支付终止于该日的担保费期的担保费；条件是，在下列情况下：（ｉ）（ａ）在美元贷款协定提款期内任一部分美元贷款尚未被提取，或（ｂ）某部分美元贷款已被提前偿还，适用于该未提取贷款部分或已提前偿还美元贷款部分的担保费须在本协定附录中所载明的相应担保费期按比例减少，或（ｉｉ）任一贷款人依据美元贷款第２６条款行使担保解除选择权，适用于该已解除担保款项的担保费须在本协定附录中所载明的相应担保费期内相应减少，减少额按照美元贷款协定第２８条款中公式计算得出。这些担保费的减少适用于其后所有接续的担保费支付，直到美元贷款贷款期结束。如任一贷款人根据美元贷款第２６条款行使担保解除选择权，则在该担保解除日之后适用于该已解除担保款项的担保费须按照美元贷款第２８条款的规定通过代理行向该贷款人支付。

　　第三条　其他约文
　　３．０１节　中国对国际复兴开发银行贷款协定附件２中规定的项目目标作出承诺。为此，中国应不受制于或不局限于本协定或国际复兴开发银行贷款协定中规定其应承担的任何其他义务，促使电力公司根据项目协定履行其应承担的一切义务，并应进行或促使进行一切必要的或适当的活动，包括提供资金、设施、服务和其他资源，以使电力公司能履行这些义务，不应进行或允许进行任何妨碍或干扰履行这些义务的活动。
　　３．０２节　美元贷款的目的是为项目下的合格支出提供部分资金。为此，中国应：（ａ）一收到美元贷款资金，就将其存入中国专为实现项目目标而开设使用的一个专用存款帐户；（ｂ）为实现项目目标，根据世界银行满意的转贷安排使电力公司获得美元贷款资金。专用存款帐户应在一家使世界银行满意的银行并以世界银行满意的条款和条件开设，包括适当的防止抵免、没收或扣押的措施。
　　３．０３节　（ａ）中国应只将存入专用存款帐户的美元贷款资金支付给项目受益人，以用于实际发生、但不以世界银行根据国际复兴开发银行贷款协定提供的资金来支付的合格支出。且这种使用应以世界银行同意的方式进行。
　　（ｂ）对于由中国从专用存款帐户中所作的每一笔支付，中国应在世界银行提出合理要求时，向世界银行提供表明此项美元贷款资金的支付完全属于合格支出的这类文件和其他证明材料。
　　（ｃ）如果世界银行在任何时候确定，某一笔由专用存款帐户所作的支付未用于某一笔合格支出，或者提供给世界银行的证明材料不能证明其为合格时，中国应在接到世界银行通知时，及时地往该付款帐户中存款（或者，如果中国不能或难以这样做，则根据美元贷款协定的条款提前偿还给管理美元贷款人帐户的代理行），其存款金额相当于该笔已支付的金额或该笔支付中不合格或不能核实的部分金额，此后所作的任何这类的存款均应用于本协定３．０２节中所述之目的。
　　（ｄ）如果世界银行在任何时候确定，专用存款帐户中任何未使用的款项将不再需要用于支付以后的合格支出时，借款人应在接到世界银行的通知后，根据美元贷款协定的条款将该笔未支付使用的款项提前偿还给管理美元贷款人帐户的代理行。
　　３．０４节　中国保证：（ａ）项目所需的并且将由美元贷款资金支付的货物和服务应以合理的价格进行采购，并且还应考虑其他有关因素，如交货时间、货物的效率和可靠性、维修设施和零备件的可获得性，在聘请咨询服务时，还应考虑服务的质量以及承担服务者的能力；（ｂ）这些货物和服务应完全用于项目的实施。
　　３．０５节　中国应：（ａ）由世界银行可以接受的独立的审计师，按照一贯运用的适当的审计原则，对每一中国财政年度的专用存款帐户进行审计，（ｂ）尽快，但在任何情况下最迟不晚于每一财政年度终止后的六个月，向世界银行提供：（ｉ）上述该年度经过审计的帐目副本，以及（ｉｉ）由前述审计师们按照世界银行合理要求的范围及详细程度所作的这类审计报告；（ｃ）当世界银行随时提出合理要求时，向世界银行提供关于上述帐户以及对其所作的审计的其他资料。
　　３．０６节　世界银行与中国因此同意，电力公司应根据项目协定第２．０３节，针对项目来履行《通则》第９．０４节、９．０５节、９．０６节、９．０７节、９．０８节和９．０９节中所规定的义务（分别涉及保险、货物和服务的使用、计划和进度表、记录和报告、维修及土地征用等）。

　　第四条　世界银行的补救措施
　　４．０１节　如果中国未能根据本协定向世界银行偿付其应付款项或未能履行本协定所规定的任何义务，且这种情况持续存在，世界银行可以在通知中国后全部或部分取消或中止中国根据（ａ）国际复兴开发银行贷款协定以及（ｂ）中国和世界银行签订的任何其他贷款或信贷协定提款的权力。

　　第五条　生效日期
　　５．０１节　本协定自双方签字之日起生效。

　　第六条　其它规定
　　６．０１节　根据《通则》１１．０７节之规定，中国财政部长被指定为中国的代表。
　　６．０２节　根据上述６．０１节之规定，特列明以下地址：
　　中国方面：
　　中华人民共和国
　　北京　１００８２０
　　三里河　财政部
　　电报挂号：　　　　　　电传：
　　ＦＩＮＡＮＭＩＮ　　　２２４８６　ＭＦＰＲＣ　ＣＮ
　　ＢＥＩＪＩＮＧ
　　世界银行方面：
　　美利坚合众国
　　华盛顿哥伦比亚特区　２０４３３
　　西北区Ｈ街１８１８号
　　国际复兴开发银行
　　电报挂号：　　　　　　　　　　　　　电传：
　　ＩＮＴＢＡＦＲＡＤ　　　　　　　　　４４００９８（ＩＴＴ）
　　Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ，Ｄ．Ｃ．　　　２４８４２３（ＲＣＡ）或
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６４１４５（ＷＵＩ）
　　本协定的缔约双方，通过其各自正式授权的代表，于本协定开始所述的日期，就本协定以各自的名义予以签署，以昭信守。

　　　　中华人民共和国　　　　　　　　国际复兴开发银行联合融资
　　　　　经授权代表　　　　　　　　　　及金融咨询服务副行长
　　　　　　金人庆　　　　　　　　　　　　　　福井博夫

　　附录

　　担保费期　　　　　　　　　　　　　担保费（美元）
　　　　１　　　　　　　　　　　　　　２３，０５６．８５
　　　　２　　　　　　　　　　　　　　２３，９７９．１２
　　　　３　　　　　　　　　　　　　　２４，９３８．２９
　　　　４　　　　　　　　　　　　　　２５，９３５．８２
　　　　５　　　　　　　　　　　　　　２６，９７３．２５
　　　　６　　　　　　　　　　　　　　２８，０５２．１８
　　　　７　　　　　　　　　　　　　　２９，１７４．２７
　　　　８　　　　　　　　　　　　　　３０，３４１．２４
　　　　９　　　　　　　　　　　　　　３１，５５４．８９
　　　１０　　　　　　　　　　　　　　３２，８１７．０８
　　　１１　　　　　　　　　　　　　　３４，１２９．７７
　　　１２　　　　　　　　　　　　　　３５，４９４．９６
　　　１３　　　　　　　　　　　　　　３６，９１４．７６
　　　１４　　　　　　　　　　　　　　３８，３９１．３５
　　　１５　　　　　　　　　　　　　　３９，９２７．００
　　　１６　　　　　　　　　　　　　　４１，５２４．０８
　　　１７　　　　　　　　　　　　　　４３，１８５．０４
　　　１８　　　　　　　　　　　　　　４４，９１２．４５
　　　１９　　　　　　　　　　　　　　４６，７０８．９４
　　　２０　　　　　　　　　　　　　　４８，５７７．３０
　　　２１　　　　　　　　　　　　　　５０，５２０．３９
　　　２２　　　　　　　　　　　　　　５２，５４１．２１
　　　２３　　　　　　　　　　　　　　４７，６１９．０５
　　　２４　　　　　　　　　　　　　　４１，６６６．６７
　　　２５　　　　　　　　　　　　　　３５，７１４．２９
　　　２６　　　　　　　　　　　　　　２９，７６１．９１
　　　２７　　　　　　　　　　　　　　２３，８０９．５２
　　　２８　　　　　　　　　　　　　　１７，８５７．１４
　　　２９　　　　　　　　　　　　　　１１，９０４．７６
　　　３０　　　　　　　　　　　　　　　５，９５２．３８
湖南省人民政府


湖南省实施《物业管理条例》办法


（2012年9月11日湖南省人民政府第114次常务会议审议通过 2012年11月27日湖南省人民政府令第262号公布 自2013年1月1日起施行）



第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。

第四条 县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

第二章　前期物业管理

第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

第六条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

第七条 原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50％以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。

第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

第九条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

第十条 新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。

第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置：

（一）建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米；

（二）地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。

市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。

第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

（一）投标人少于3人；

（二）多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

第十六条 分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。

物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三章　业主及业主大会

第十七条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。

在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50％以上；

（二）首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30％以上。

业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十九条 物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

占业主总人数10％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约和业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

前款第（二）、（三）、（四）项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。

第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。

业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：

（一）任职期限届满或者以书面方式提出辞职的；

（二）因房屋权属变更，不再是业主的；

（三）丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；

（四）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。

第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：

（一）经业主委员会决定或者20％以上的业主提议；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开；逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。

第二十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票；建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。

第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见；需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。

第四章 物业管理服务

第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。

第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及服务费用；

（三）物业管理区域内秩序维护；

（四）合同期限；

（五）违约责任。

第三十五条 物业服务主要包括下列事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护；

（三）车辆停放管理；

（四）物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护；

（五）物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；

（七）物业服务档案和物业档案资料保管；

（八）业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。

制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。

业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。

第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：

（一）移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料；

（二）移交物业共用部位；

（三）结清相关费用；

（四）法律、法规、规章规定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会换届；

（三）履行物业服务合同的重大争议；

（四）物业服务企业变更交接；

（五）其他需要协调解决的物业管理事项。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第五章 物业的使用和维护

第四十二条 在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

第六章 附则

第四十七条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

第四十八条 本办法自2013年1月1日起施行。